Цены на недвижимость в Дубае: сколько реально платили, по районам
Сколько реально платили покупатели в Дубае за последние четыре полных месяца: типичная стоимость жилья в дирхамах и долларах США и цена за квадратный фут — типичная и та, по которой закрывались самые дешёвые сделки. В основе — реестр сделок Земельного департамента Дубая; дарения, нереальные цены и оптовые сделки исключены до расчёта.
Сделки Земельного департамента Дубая · 1 мая – 31 августа 2026 г. · анализ distress.ae
реальных сделок с готовыми квартирами, 1 мая – 31 августа 2026 г.
типичная стоимость готовой квартиры в Дубае
самые дешёвые 25% сделок закрылись по этой цене или ниже; типичная — AED 1 411 за кв. фут
Типичные и самые низкие цены по районам
Готовые квартиры с одной спальней в 12 районах с наибольшим числом реальных сделок. Стоимость — сколько типично стоило жильё целиком; следующие столбцы — цены за квадратный фут. Типичная цена — это медиана: половина сделок дороже, половина дешевле. «Самые дешёвые 25%» означает, что каждая четвёртая сделка закрылась по этой цене за квадратный фут или ниже; «самые дешёвые 10%» — каждая десятая.
| Район | Сделки4 месяца | Стоимость | Цена за кв. фут, AED | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Типичная | Типичная | Самые дешёвые 25% | Ниже типичной | Самые дешёвые 10% | ||
| Jumeirah Village Circle (JVC)DLD: Al Barsha South Fourth | 683 | AED 990 000USD 270 000 | 1 251 | 1 066 | −15% | 861 |
| Dubai Marina, JBR, Dubai Harbour, BluewatersDLD: Marsa Dubai | 293 | AED 1 725 000USD 470 000 | 2 044 | 1 499 | −27% | 1 275 |
| Business Bay | 251 | AED 1 450 000USD 395 000 | 1 835 | 1 437 | −22% | 1 230 |
| Meydan One, Sobha Hartland, MBR City District OneDLD: Al Merkadh | 184 | AED 1 352 000USD 368 000 | 1 964 | 1 796 | −9% | 1 634 |
| International City (Phase 1)DLD: Al Warsan First | 157 | AED 440 000USD 120 000 | 596 | 552 | −7% | 493 |
| Downtown DubaiDLD: Burj Khalifa | 150 | AED 2 000 000USD 545 000 | 2 175 | 1 817 | −16% | 1 597 |
| ArjanDLD: Al Barshaa South Third | 130 | AED 1 000 000USD 272 000 | 1 364 | 1 181 | −13% | 1 021 |
| Al Furjan, Discovery Gardens, Wasl Gate, DMCC-EZ2DLD: Jabal Ali First | 129 | AED 795 000USD 216 000 | 900 | 813 | −10% | 774 |
| Dubai Hills EstateDLD: Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 125 | AED 1 460 000USD 398 000 | 2 167 | 2 011 | −7% | 1 813 |
| Dubai Silicon OasisDLD: Nadd Hessa | 119 | AED 696 000USD 190 000 | 881 | 765 | −13% | 670 |
| Dubai Production City (IMPZ)DLD: Me'Aisem First | 108 | AED 605 000USD 165 000 | 840 | 727 | −14% | 674 |
| Dubai Sports City, Tilal Al GhafDLD: Al Hebiah Fourth | 99 | AED 730 000USD 199 000 | 943 | 798 | −15% | 742 |
Стоимость округлена до 1 000. Доллары США — по фиксированному курсу дирхама: 3,6725 AED = 1 USD (Центральный банк ОАЭ). Большой разрыв между типичной ценой и самыми дешёвыми 25% может означать продавцов, готовых уступить заметно ниже рынка, — или просто более старые и дешёвые здания в том же районе. Что именно, видно на наших страницах зданий.
Готовые квартиры в Дубае по числу спален
Весь Дубай вместе. Общегородская цифра смешивает все районы: по ней видно масштаб, а цену даёт таблица по районам.
| Спальни | Сделки4 месяца | Стоимость | Цена за кв. фут, AED | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Типичная | Типичная | Самые дешёвые 25% | Ниже типичной | Самые дешёвые 10% | ||
| Студия | 1 812 | AED 565 000USD 154 000 | 1 336 | 1 033 | −23% | 833 |
| 1 спальня | 3 507 | AED 1 060 000USD 289 000 | 1 358 | 1 026 | −24% | 764 |
| 2 спальни | 2 328 | AED 2 000 000USD 545 000 | 1 533 | 1 135 | −26% | 867 |
| 3 спальни | 629 | AED 3 350 000USD 912 000 | 1 830 | 1 317 | −28% | 962 |
Стоимость округлена до 1 000. Доллары США — по фиксированному курсу дирхама: 3,6725 AED = 1 USD (Центральный банк ОАЭ).
Офф-план и готовые квартиры: сравнение по комьюнити
Сколько типично стоила квартира с одной спальней в одном и том же комьюнити — готовая и офф-план — за те же четыре месяца, в самых активных комьюнити, где две стороны можно честно сравнить. Тот, кто продаёт офф-план квартиру до сдачи дома, конкурирует и с теми, и с другими.
| Комьюнити | Стоимость | Цена за кв. фут, AED | Офф-план дорожеза кв. фут | Сделкиготовые / офф-план | |
|---|---|---|---|---|---|
| Готовая | Офф-план | Готовая → офф-план | |||
| Jumeirah Village Circle (JVC) | AED 990 000USD 270 000 | AED 1 154 000USD 314 000 | 1 251 → 1 506 | +20% | 683 / 698 |
| Dubailand Residence Complex (DLRC)DLD: Dubai Land Residence Complex | AED 650 000USD 177 000 | AED 1 073 000USD 292 000 | 770 → 1 356 | +76% | 51 / 594 |
| Business Bay | AED 1 444 000USD 393 000 | AED 2 000 000USD 545 000 | 1 844 → 2 334 | +27% | 238 / 212 |
| Majan | AED 1 121 000USD 305 000 | AED 1 137 000USD 310 000 | 1 300 → 1 460 | +12% | 46 / 325 |
| Arjan | AED 1 000 000USD 272 000 | AED 1 256 000USD 342 000 | 1 377 → 1 671 | +21% | 126 / 244 |
| Jumeirah Village Triangle (JVT) | AED 912 000USD 248 000 | AED 1 209 000USD 329 000 | 1 193 → 1 640 | +37% | 46 / 256 |
| Dubai Creek Harbour | AED 1 650 000USD 449 000 | AED 1 963 000USD 534 000 | 2 223 → 2 611 | +17% | 98 / 159 |
| Dubai Sports City | AED 730 000USD 199 000 | AED 1 080 000USD 294 000 | 943 → 1 343 | +42% | 99 / 120 |
| Dubai Hills Estate | AED 1 500 000USD 408 000 | AED 1 783 000USD 485 000 | 2 221 → 2 292 | +3% | 118 / 75 |
| Downtown Dubai | AED 2 000 000USD 545 000 | AED 2 625 000USD 715 000 | 2 175 → 2 894 | +33% | 150 / 40 |
| Jumeirah Lake Towers (JLT)DLD: DMCC Master Community | AED 1 121 000USD 305 000 | AED 1 642 000USD 447 000 | 1 331 → 2 047 | +54% | 98 / 62 |
| Dubai Silicon Oasis | AED 696 000USD 190 000 | AED 1 220 000USD 332 000 | 881 → 1 608 | +83% | 119 / 39 |
| Sobha Hartland | AED 1 418 000USD 386 000 | AED 1 482 000USD 404 000 | 1 980 → 2 003 | +1% | 107 / 28 |
| Dubai Studio City | AED 810 000USD 221 000 | AED 1 015 000USD 276 000 | 1 266 → 1 456 | +15% | 32 / 100 |
| Al Furjan | AED 1 100 000USD 300 000 | AED 1 167 000USD 318 000 | 1 285 → 1 574 | +23% | 51 / 73 |
| LiwanDLD: Liwan1 | AED 615 000USD 167 000 | AED 1 067 000USD 291 000 | 857 → 1 346 | +57% | 65 / 46 |
| Town Square | AED 840 000USD 229 000 | AED 1 072 000USD 292 000 | 1 364 → 1 626 | +19% | 46 / 50 |
| City Walk | AED 2 250 000USD 613 000 | AED 2 727 000USD 742 000 | 2 652 → 3 363 | +27% | 26 / 54 |
Читайте разницу осторожно: «офф-план» здесь — в основном новые запуски, а «готовые» — в основном существующие дома, многие из которых построены годы назад. Поэтому разница сравнивает новое жильё с более старым не меньше, чем офф-план с готовым.
Стоимость округлена до 1 000. Доллары США — по фиксированному курсу дирхама: 3,6725 AED = 1 USD (Центральный банк ОАЭ). Комьюнити показано, только если сравнение честное: с каждой стороны не меньше 20 реальных сделок и 3 разных зданий, ни одно здание не даёт больше половины сделок любой из сторон, а типичные площади отличаются не больше чем на 15%. Комьюнити — это мастер-проекты, которые DLD указывает для каждой сделки; где название DLD отличается от нашего, оно подписано под ним.
Волна предложения: сколько жилья будет сдано, год за годом
Реестр проектов Земельного департамента Дубая фиксирует плановую дату сдачи каждого незавершённого проекта и степень его готовности. Когда в одном комьюнити за один год сдаётся много жилья, инвесторы, купившие его для перепродажи или сдачи в аренду, конкурируют за одних и тех же покупателей и арендаторов.
Реестр проектов DLD на 15 июня 2026 г. · сделки по 8 сентября 2026 г.
единиц жилья с плановой сдачей в 2027 году — в 2,3 раза больше, чем сдано за самый сильный год (40 646, 2025 г.)
единиц жилья — плановая дата сдачи уже прошла. Как минимум 21 348 из них уже продаются как готовое жильё
единиц жилья со сдачей до конца 2028 года построена хотя бы наполовину (19 267 из 231 762)
| Плановая сдача | Единиц жилья | Построено хотя бы наполовину | Уже продаётся как готовое жильё | Построено хотя бы наполовину |
|---|---|---|---|---|
| Дата уже прошла | 91 390 | 47 015 (51%) | 21 348 | |
| 15 июня – 31 декабря 2026 г. | 50 468 | 16 626 (33%) | 5 563 | |
| 2027 | 95 019 | 2 641 (3%) | 453 | |
| 2028 | 86 275 | 0 (0%) | – | |
| 2029 | 38 039 | 0 (0%) | – | |
| 2030 и позже | 10 153 | 0 (0%) | – | |
| Без даты в реестре | 76 042 | 8 006 (11%) | 4 586 | |
| Все незавершённые проекты | 447 386 | |||
Для сравнения — сколько жилья сдано по годам: 2023: 37 531 · 2024: 34 074 · 2025: 40 646 · 2026 на сегодня (по 8 сентября 2026 г.): 26 445.
По комьюнити
12 комьюнити, где больше всего жилья со сдачей с 15 июня 2026 г. до конца 2028 года, по убыванию.
| Комьюнити | 2026с 15 июня | 2027 | 2028 | Всего | Построено хотя бы наполовину | Офф-план дороже1 спальня, за кв. фут, таблица выше |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 4 651 | 6 582 | 5 568 | 16 801 | 6% | +20% |
| Dubai World Central (Dubai South) | 308 | 10 887 | 4 274 | 15 469 | 0% | – |
| Dubailand Residence Complex (DLRC)DLD: Dubai Land Residence Complex | 1 867 | 7 211 | 3 783 | 12 861 | 2% | +76% |
| Business Bay | 7 541 | 2 616 | 245 | 10 402 | 10% | +27% |
| City of Arabia | 0 | 6 518 | 2 852 | 9 370 | 0% | – |
| Dubai IslandsDLD: Palm Deira | 1 559 | 4 633 | 2 529 | 8 721 | 0% | – |
| Motor City | 46 | 1 375 | 7 215 | 8 636 | 0% | – |
| Jumeirah Village Triangle (JVT) | 631 | 3 130 | 2 868 | 6 629 | 2% | +37% |
| Dubai Science Park | 1 708 | 1 640 | 2 246 | 5 594 | 21% | – |
| Dubai Hills Estate | 1 685 | 792 | 3 053 | 5 530 | 31% | +3% |
| Majan | 916 | 1 719 | 2 679 | 5 314 | 2% | +12% |
| Arjan | 1 212 | 1 605 | 2 087 | 4 904 | 0% | +21% |
В проектах, которые DLD записывает без комьюнити, со сдачей в те же годы: ещё 38 822 ед. жилья. Они учтены в итогах выше, но не в этой таблице. «Офф-план дороже» повторяет цифру по квартирам с одной спальней из таблицы офф-план выше — для комьюнити, прошедших её правила.
Большой объём сдаваемого жилья — это структура рынка, а не оценка какого-либо комьюнити, проекта или застройщика. Давление, которое он создаёт, ложится на отдельных продавцов.
Как считаем: жильё — это квартиры и виллы, которые DLD записывает по каждому проекту; если проект вилл указывает только участки, каждый участок считается одной единицей жилья. Проектов без указанного количества: 131, поэтому все цифры — минимум. «Плановая сдача» — дата окончания в реестре DLD, и эти даты сдвигаются: прошедшая дата не означает, что жильё готово. «Построено хотя бы наполовину» — собственная оценка готовности DLD. «Уже продаётся как готовое жильё» — в записях о сделках DLD есть продажа готовой квартиры или виллы в этом проекте по состоянию на 15 июня 2026 г. Жильё, сданное за год, — это всё жильё проекта, отнесённое к году первой продажи готового объекта в нём. Источник: реестр проектов Земельного департамента Дубая на 15 июня 2026 г. и записи о сделках DLD по 8 сентября 2026 г. Анализ: distress.ae.
Как считаются эти цифры
- Только последние четыре полных месяца: 1 мая – 31 августа 2026 г. Месяц добавляется, когда он завершён, а более старые данные не смешиваются — поэтому сравнений с прошлым годом нет.
- Только реальные сделки. В нашем реестре цен за этот период сделок: 44 839 — жильё и коммерческие объекты; земля, здания целиком и гостиничные номера в него намеренно не входят. До любого расчёта исключено: 914, из них:
- цена меньше половины типичной для своего здания — 99
- цена намного ниже остального района, а своего здания для сравнения нет — 1
- оптовые сделки — несколько объектов в одном здании в один день по одной ставке, заметно ниже других дней этого здания — 287
- повторы одной покупки — три объекта и более в одном здании, зарегистрированные в один день по одной ставке, засчитаны как одна сделка — 527
- За ценой должно стоять достаточно сделок: 5 реальных сделок для типичной цены и цены самых дешёвых 25%, 11 — для самых дешёвых 10%. Район с меньшим числом сделок не показывается — мы его не оцениваем.
- Таблицы по районам считаются по границам районов Земельного департамента — они подписаны под каждой строкой; привычные названия — основные комьюнити, которые DLD регистрирует внутри района. Сравнение офф-плана с готовыми квартирами считается по комьюнити, которое DLD указывает для каждой сделки.
- Чего эти данные показать не могут: перепродана ли конкретная квартира ниже стартовой цены. В записях DLD нет номера квартиры, поэтому на этой странице это не утверждается и не подразумевается.
- Низкая цена говорит о том, на что соглашались отдельные продавцы. Она ничего не говорит о комьюнити, здании или застройщике.
Что ещё посмотреть
- Реестры цен по зданиям — за сколько продавались квартиры в каждой башне
- Гиды по районам — откуда в каждом районе предложения ниже рынка
- Методология данных — как собирается и обновляется реестр Земельного департамента