Продажа недвижимости в Дубае и налоги: полный разбор для владельцев из России
Коротко: со стороны ОАЭ налога нет вовсе. Всё решает ваш российский налоговый статус и срок владения объектом — в двух распространённых случаях налог не платится вообще. Ниже — полная схема с правилами, ставками и нюансом переуступки, который упускает большинство статей.
Сторона ОАЭ: 0% для физических лиц
В ОАЭ для физических лиц нет НДФЛ и нет налога на прирост капитала при продаже жилой недвижимости — и нет ограничений или удержаний при переводе выручки за рубеж. Существуют расходы сделки (сбор DLD 4%, Trustee Office, NOC застройщика) — но это административные сборы, а не налоги, и большую часть по практике Дубая оплачивает покупатель. Полная таблица расходов — в гиде по продаже →
Российская сторона: сначала определите свой статус
Всё зависит от того, являетесь ли вы налоговым резидентом РФ в году продажи: резидент — это тот, кто провёл в России 183 дня и больше за 12 подряд идущих месяцев.
Вы НЕ резидент РФ (живёте за границей 183+ дней)
Российский НДФЛ с продажи недвижимости в Дубае не платится и не декларируется: нерезиденты облагаются в РФ только по доходам от источников внутри России, а продажа объекта в ОАЭ — доход от источника за её пределами (ст. 209 НК РФ). Это касается многих переехавших владельцев — и часто оказывается приятным сюрпризом. Статус за конкретный год определяется по фактическим дням — подтвердите его с консультантом.
Вы резидент РФ
Доход от продажи облагается НДФЛ — но сначала проверьте правило минимального срока владения: владели 5 лет и больше (в особых случаях — 3 года) — налога нет вообще и декларация не нужна. Правило применяется и к зарубежной недвижимости. Не выдержали срок — считайте налог по схеме ниже.
Расчёт НДФЛ для резидента (если срок владения не выдержан)
1. Налоговая база
Цена продажи минус документально подтверждённые расходы на покупку (обычно выгоднее) или минус фиксированный имущественный вычет 1 млн рублей (ст. 220 НК РФ). Доход в дирхамах пересчитывается в рубли по курсу ЦБ на дату получения — при изменении курса рублёвая «прибыль» может возникнуть даже без прибыли в дирхамах.
2. Ставка
Для доходов от продажи имущества у резидентов действует двухступенчатая шкала: 13% с базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения.
3. Сроки
Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года, уплата — до 15 июля.
Нюанс переуступки, который упускают почти все
Продажа офф-плана до сдачи — это уступка имущественного права, а не объекта недвижимости. По российской практике (позиция Минфина и ФНС для долевого строительства) освобождение по минимальному сроку владения к таким доходам не применяется — «правило 5 лет» не спасает, сколько бы вы ни владели контрактом. Доход резидента можно уменьшить на документально подтверждённые платежи застройщику. Для зарубежного офф-плана эта логика напрашивается по аналогии, но формализована слабее — если вы резидент РФ и продаёте переуступкой, разберите свой случай с налоговым консультантом до сделки.
Соглашение РФ–ОАЭ с 2026 года: что оно меняет
С 1 января 2026 года действует соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ. По его статье 13 доходы от продажи недвижимости могут облагаться там, где недвижимость находится, — то есть в ОАЭ. Поскольку ОАЭ налога с физических лиц не берут, двойного налогообложения при продаже и так не возникает: резидент РФ платит только российский НДФЛ (если не освобождён по сроку владения), нерезидент — ничего. Практическая ценность соглашения — определённость и механизм зачёта для других доходов, например от аренды.
Деньги пришли на счёт в ОАЭ: про отчётность
Для валютных резидентов РФ существуют обязанности по уведомлению налоговой о зарубежных счетах и отчётности о движении средств — их объём зависит от вашего статуса и количества дней за пределами России в году. Это отдельные от НДФЛ правила со своими сроками, и именно здесь чаще всего ошибаются. Проговорите свой случай с юристом или налоговым консультантом до получения денег, а о механике самих расчётов читайте гид об удалённой продаже из России →
Частые вопросы о налогах при продаже
Какой налог на продажу недвижимости в Дубае со стороны ОАЭ?
Для физических лиц — ноль: в ОАЭ нет НДФЛ и нет налога на прирост капитала при продаже жилой недвижимости, нет и удержаний при выводе выручки за рубеж. Расходы сделки существуют (сбор DLD 4%, Trustee Office, NOC застройщика), но это сборы, а не налоги, и большую часть по практике Дубая несёт покупатель.
Я живу за границей больше 183 дней в году. Должен ли я платить налог в России с продажи квартиры в Дубае?
В общем случае — нет. Если по итогам года вы не налоговый резидент РФ (меньше 183 дней в России за 12 месяцев), российский НДФЛ платится только с доходов от источников в РФ. Продажа недвижимости в ОАЭ — доход от источника за пределами России, поэтому у нерезидента он в РФ не облагается и не декларируется. Свой статус за конкретный год стоит подтвердить с налоговым консультантом: он определяется по фактическим дням.
Я налоговый резидент России. Сколько я заплачу с продажи?
Резиденты платят НДФЛ с общемировых доходов, включая продажу недвижимости в Дубае. Но сначала проверьте правило минимального срока владения: если объект был в собственности 5 лет и больше (в отдельных случаях — 3 года), доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью. Если срок не выдержан, налоговая база = цена продажи минус документально подтверждённые расходы на покупку (или фиксированный вычет 1 млн рублей), а ставка — 13% с базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения.
Действует ли правило «5 лет — и без налога» для зарубежной недвижимости?
Да. Освобождение по минимальному сроку владения (ст. 217.1 НК РФ) применяется и к недвижимости за рубежом, и — с 2019 года — независимо от налогового статуса продавца. Общий срок — 5 лет; 3 года действуют в особых случаях (например, наследство, дарение от близкого родственника, единственное жильё).
Я продаю офф-план по переуступке. Правило 5 лет работает?
Осторожно: скорее всего нет. По российской практике при уступке прав требования по договорам долевого строительства продаётся имущественное ПРАВО, а не объект недвижимости — и освобождение по минимальному сроку владения к таким доходам не применяется. Доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы (что вы уже заплатили застройщику). Для зарубежного офф-плана позиция аналогична по логике, но менее формализована — именно этот случай стоит разобрать с налоговым консультантом до сделки.
Что меняет соглашение РФ–ОАЭ об избежании двойного налогообложения с 2026 года?
Соглашение действует с 1 января 2026 года. По его статье 13 доходы от продажи недвижимости могут облагаться в стране, где недвижимость находится, — то есть в ОАЭ. Но ОАЭ налога для физических лиц не взимают, поэтому двойного налогообложения и так не возникает: резидент РФ платит только российский НДФЛ (если не освобождён по сроку владения), нерезидент РФ не платит ничего. Главная практическая ценность соглашения — определённость правил и работа механизма зачёта для других видов доходов (например, аренды).
Какие сроки декларации и уплаты, если налог всё же есть?
Стандартные для НДФЛ: декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи, налог уплачивается до 15 июля того же года. Доход в дирхамах пересчитывается в рубли по курсу ЦБ на дату получения.
Нужно ли сообщать в российскую налоговую о счёте в ОАЭ, на который придут деньги?
Для валютных резидентов РФ существуют обязанности по уведомлению о зарубежных счетах и отчётности о движении средств; детали зависят от вашего статуса и того, сколько дней в году вы проводите за пределами России. Это отдельная от НДФЛ тема с собственными правилами — обязательно проговорите её с юристом или налоговым консультантом до получения денег.
Решили продавать?
- Разместить объявление бесплатно → 3 минуты, без комиссии площадки, покупатели пишут напрямую.
- Узнать реальную цену объекта → Оценка по данным DLD — в WhatsApp за 24 часа.
- Общий гид по срочной продаже → Сроки, сборы сделки и пошаговый план.
Эта страница — общая информация, а не налоговая или юридическая консультация. Налоговые нормы и практика меняются, а ваш итог зависит от статуса, сроков, документов и конкретных обстоятельств. Перед сделкой сверьте свой случай с квалифицированным налоговым консультантом — особенно при переуступке и при вопросах валютной отчётности.